杭州的刘女士刷到一套绍兴核心地段的法拍房，83平市场价50万，起拍价31万。 租金回报率10%的宣传让她果断出手，以为捡了大便宜。
收房时傻眼了，电梯被酒店装了梯控，业主根本用不了；物业费加电梯费一年8000元，比房贷月供还高；水电要单独申请，酒店还以“电缆损耗”为由额外收费。
31万总价，首付5万贷款26万，月供约1300元。 物业费每月660元，房租收益按10%算年入3.1万，扣掉8000元物业费和1.56万房贷利息，倒贴2600元。 低价房秒变“负债资产”。
深圳的阳女士花286万拍下龙岗一套法拍房，过户5个月仍无法入住。 原房主的亲戚强占房屋，砸门砌墙、撕毁法院清退通知，张口索要30万“搬家费”。 报警无果，法院执行陷入僵局。 同期同户型房价已跌至275万，她钱房两失。
腾房难：赢了官司，输给了“钉子户”
法院拍卖成交≠拿到钥匙。 杭州某购房者拍房后，原房主以“唯一住房”为由拒绝搬离，法院耗时两年才强制执行。
更狠的是“高龄占房战术”：安排老人住进房屋，警察无权清退，法院流程漫长。
上海宝山区的吴伟曾拍下一套房，原房主因套路贷欠债，不仅赖着不走，债主还天天上门泼漆、堵锁眼。 折腾三年，借着“扫黑除恶”行动才收回房子，租金收益全打了水漂。
欠费黑洞：物业费连环债，税费能买辆豪车
法拍房像“债务盲盒”。 厦门一买家收房后，被物业追缴原房主拖欠的3年物业费，法院判决买家需连带承担。 老旧小区这类欠费可能累积数万元。
税费更是“暴击区”。 深圳A先生拍下一套市区法拍房，成交价比市场价低100多万。 交割时发现：房子登记在公司名下，原购入价仅20万，增值部分需缴60%土地增值税，算下来补税近200万。
若遇土地性质为划拨的房产，过户时还得补缴地价。 上海蓝心拍下的虹桥法拍房因土地性质问题，二次过户成本翻倍。
租赁陷阱：20年租约，房东变“租客”
“买卖不破租赁”的法律原则，成了原房主对抗买家的武器。 广州黄伟兴503万拍下天河区103平住宅，过户时发现原房主与第三方签了20年租约，租金已一次性付清。 想收房？ 要么等20年，要么赔天价违约金。
这类长租合同往往表面合法：租期、付款记录齐全，买家难证造假。 更黑的产业链已形成：重庆中介公开教被执行人签10-20年假租约，“就算拍卖了，照样收租”。
产权炸弹：抵押、查封、共有权人连环爆
法院不担保产权无瑕疵。 成都某法拍房因未披露的抵押登记，买家过户时被银行追债。 若房屋涉及多人共有（如离婚财产、遗产），部分共有人可能突现身争夺产权。
特殊房产类型风险更高：市政配套房仅限特定人员过户；历史保护建筑禁止买卖；小产权房无产证。 上海静安区一套办公法拍房看似比住宅便宜300万，但因土地性质需补缴地价，最终成本反超市场价。
质量盲盒：破地板、凶宅、危房随机开
法拍房看房受限，质量问题成“开盲盒”。 南方某女士被中介套路：看同户型精装修样板房，拍到的却是地板开裂、墙面渗水的破房。 想退？ 保证金没收。
南京买家拍下房屋后，发现结构问题无法入住，维修费搭进数十万。 更隐蔽的是“凶宅”：江苏某法院为证“凶宅不凶”，法官带试睡员直播居住，但多数法拍房无此待遇。
避坑指南：三招保住钱袋子
死磕尽调
查产权：赴房管局拉产调，排除抵押、查封；
核欠费：向物业、水电公司索要书面欠费证明；
破租赁：要求法院或辅助机构出具无租约声明，警惕“一次性付清”长租；
验房屋：蹲点查占用，破门也要看实况（如刘女士的梯控问题）。
算清成本红线
总成本公式：成交价+税费+欠费+装修费≤市场价70%。
警惕“税费全担”条款：上海案例显示，若原房东不出面，契税可能按3%顶格征收，差价超10万。
紧抓法院新规
2022年起最高法新规：法院必须负责腾退，不得标注“不交吉”；
买受人可申请强制执行，如深圳阳女士案中律师建议的“强制清场”；
认准法院委托的辅助机构（全国约40家），避免被黑中介收割3%-5%高额佣金。
法拍房的低价博弈场，从来不是小白乐园。 所谓“捡漏”，是信息、法律与人性的终极较量。
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